在房地产市场中，二手商铺房的买卖是一个相对复杂的交易过程，涉及到多种税费的缴纳，了解这些税费的种类、计算方式以及由哪一方承担，对于买卖双方来说都是至关重要的，本文将详细解析二手商铺房过户时需要缴纳的税费种类，以及这些税费通常由哪一方承担，帮助您在交易过程中更加得心应手。

一、二手商铺房过户税费种类

1、契税：契税是买方在购买房产时必须缴纳的一种税费，其计算方式通常是按照房产交易价格的一定比例来计算，对于商铺房来说，契税的比例可能会高于普通住宅。

2、营业税：如果商铺房在购买后一定时间内（通常是5年）再次出售，卖方需要缴纳营业税，这个税种的目的是抑制短期炒房行为。

3、个人所得税：如果商铺房是卖方的非唯一住房，或者持有时间不满五年，卖方在出售时需要缴纳个人所得税。

4、印花税：买卖双方在签订合同时都需要缴纳印花税，这是一种小额税费，通常按照合同金额的一定比例计算。

5、土地增值税：如果商铺房的增值部分较大，卖方可能需要缴纳土地增值税。

6、房产税：商铺房作为商业用途的房产，持有者需要定期缴纳房产税。

7、交易服务费：这是在房产交易过程中，由房产交易中心收取的服务费用。

8、评估费：如果需要对商铺房进行价值评估，可能会产生评估费用。

二、过户税费由哪一方交

在二手商铺房交易中，税费的承担方通常由买卖双方协商确定，但也有一些默认的规则：

1、契税：通常由买方承担。

2、营业税和个人所得税：这些税费通常由卖方承担，但双方可以协商由买方承担。

3、印花税：买卖双方各自承担自己的部分。

4、土地增值税：如果适用，通常由卖方承担。

5、房产税：在交易过程中，房产税的缴纳责任可能会转移给买方，具体情况需要根据当地政策和双方协商。

6、交易服务费：这个费用通常由买方承担。

7、评估费：如果进行了房产评估，评估费用可以由买卖双方协商承担。

三、过户税费的计算方法

1、契税计算：契税=房产交易价格×契税比例，商铺房的契税比例可能因地区而异，需要咨询当地税务机关。

2、营业税计算：营业税=（房产交易价格-房产原值）×营业税比例，如果商铺房持有时间超过五年，且为卖方唯一住房，可能免征营业税。

3、个人所得税计算：个人所得税=（房产交易价格-房产原值-合理费用）×个人所得税比例，合理费用包括装修费、贷款利息等。

4、印花税计算：印花税=合同金额×印花税比例。

5、土地增值税计算：土地增值税=（房产增值额-扣除项目）×土地增值税比例，扣除项目包括房产原值、相关税费等。

6、房产税计算：房产税=房产评估价值×房产税比例。

四、注意事项

1、税费政策变动：税费政策可能会因地区和时间而有所变动，买卖双方应及时关注最新的政策信息。

2、税费协商：在签订合同前，买卖双方应就税费的承担进行充分协商，并在合同中明确约定。

3、税费计算：在计算税费时，应确保所有数据的准确性，以免造成不必要的经济损失。

4、税费缴纳时间：了解税费的缴纳时间，避免因逾期缴纳而产生滞纳金。

5、税费凭证保存：缴纳税费后，应妥善保存相关凭证，以备日后查询或审计。

6、专业咨询：在交易过程中，可以寻求专业律师或税务顾问的帮助，以确保税费计算和缴纳的准确性。

五、案例分析

假设张先生想要购买一处二手商铺房，商铺房的交易价格为500万元，商铺房的原值为300万元，张先生是首次购买商铺房，商铺房的契税比例为4%，卖方持有商铺房超过五年，且为唯一住房，因此免征营业税和个人所得税，根据上述信息，我们可以计算出张先生需要缴纳的税费：

1、契税：500万元×4% = 20万元

2、印花税：500万元×0.05% = 0.25万元（假设印花税比例为0.05%）

3、交易服务费：假设为1万元

张先生总共需要支付的税费为：20万元 + 0.25万元 + 1万元 = 21.25万元。

通过这个案例，我们可以看到，在二手商铺房过户过程中，税费的计算和缴纳是一个需要细致考虑的问题，买卖双方都应充分了解相关政策，合理协商税费的承担，以确保交易的顺利进行。

二手商铺房过户时涉及的税费种类繁多，且计算方式各异，买卖双方应提前了解相关政策，明确税费的承担方，并在合同中进行约定，以避免交易过程中的纠纷，合理利用专业咨询，确保税费计算和缴纳的准确性，也是保障交易顺利进行的关键。